【鄭婷方╱台北報導】日本與台灣有地緣關係，時差也僅1小時，向來是台灣民眾留學、旅遊的熱門首選，近年跨海投資熱，日本東京房

日本與台灣風土民情略有差異，房市狀況也不盡相同。日本信義房屋駐台辦事處專案經理李芊億指出，日本人重視建商品牌，民眾有意在當地置產可挑知名建商的物件，未來轉手較容易，且日本房價只包含主建物，諸如雨遮、陽台、大廳、梯間等公共空間皆不計價，但每月須支付修繕基立金與管理費，若非自住，純投資，須留意這2筆費用。

房貸利率2.5~3%
李芊億補充，購屋時須繳印花稅、不動產取得稅與登錄免許稅，外國人與日本人繳交相同稅金，但台灣民眾僅能向台灣的銀行在東京開設的分行貸款，3千萬元日幣(約9百多萬元台幣)以上才可貸款，通常中古屋5~6成，新成屋則6~7成，房貸利率約2.5~3%。 然而，日本有出售所得稅制，持有房屋5年內出售，課獲利30%的稅金，若持有5年以上出售，則課獲利15%稅金。李芊億提醒，若無獲利或賠錢，則無須支付此費用，建議民眾中長期投資，以避開稅金。 特別的是，不論新舊，日本房屋若欲變更格局，須徵求社區全體住戶與管委會同意，且人工和材料費用相當高。李芊億建議民眾若想變更格局，可買預售屋，趁未興建前提出客變需求，或購買自主管理的透天物件，但裝潢費用可能比大樓高出許多。此外，日本人與台灣人習慣的格局略有不同，可參考當地室內裝潢習慣，未來脫手容易度也須納入改裝考量。

政策壓縮議價空間
日前日本首相安倍晉三宣布明年4月1日起，消費稅將由5%調升至8%，導致部分預售屋有意調漲開價，延後公開日期，加上申奧成功，民眾投資信心倍增，東京房屋原本約5%的議價幅度連帶下降。國際東京不動產經理張志豪指出，部分較稀有的店面、商辦中古物件，幾乎無法議價，屋主們也開始出現惜售，但預售屋交易持續熱絡。 李芊億指出，日本購屋無斡旋金制度，出價須填寫「購屋申請書｣給屋主，屋主選擇買方彈性較大，若對物件有興趣，建議若預算許可盡量不殺價，否則可能買不到，此外，因日本人民族性強，台灣民眾開原價也可能無法順利購得房屋。

帶租約產品受歡迎
另外，若物件仍有租約無法看屋，民眾對屋況有疑慮，李芊億建議民眾可購買空屋，確定屋況，再決定是否招租。 房東網國際集團行銷公關經理蔡尚姍表示，以往台灣民眾多赴日投資中古屋，申奧成功後，新成屋與預售屋的接受度上升，但前提是有包租的保證，目前最高包租35年，報酬率約4~5%。



【經驗分享 買透天 商辦兩用】
Brian Yang 43歲 餐飲加盟業
我認為投資房地產是最保險的投資管道，地段也是非常重要的投資考量，我在東京的秋葉原和新宿各買1棟透天物件，以租金養房貸，減低壓力，覺得日本的套房很多，投資較難獲利，因此選擇透天物件，可作為店面與辦公室出租。