2014-04-19 投資日本房的回報率精確計算方法

投資者選擇投資日本房的主因莫過於被它的高回報率所吸引。在日本房的廣告圖紙上，經常會見到表利和實利兩個字眼。表利的計算方法很單純，只是將一年的出租收益除以房價得出來的一個百份比，其中並未扣除任何費用。但投資者更關心的是他們的投資確實有多少真正能進到口袋裏，但是廣告圖紙上所寫著的實利計算方法會因地產介的不同，多多少少會有差別。一般來說圖紙標示實利是所收房租扣除管理費及維修儲備金除以房價得來的回報率。但是圖紙標示實利並非能精確顯示投資者的實際利益，除了管理費及維修儲備金以外，投資日本房其中一些涉及的稅項及費用也應當計算在內以反映真實的淨回報。以下會逐項介紹:

1. 房產取得稅 : 購入房產時繳交給日本政府的稅金。通常以按評估值3%計算(評估值是日本政府對物業的估值，通常遠低於交易價格)
2. 登記費 : 購入房產時的律師費。一般以按評估值2%計算
3. 中介費 : 3%+6萬日元，還有契約書印紙稅。
4. 固定資產稅及都市計劃稅(固都稅)：評估值1.4%及評估值0.3%
5. 火險及地震險
6. 代管公司毎月抽取的代收租及管理費(一般約收租金5%)
7. 所得稅 (即每年租金收入減去物業相關的所有支出)

事實上每個房產的實際費用都不太一樣，但大致都離不開以上範疇，以下是一個實際案例，看看實例的計算方法, 這例是位於大阪市中央區內一個54平方米且有三十多年樓齡的住宅房產在2014年2月份由筆者購入:

從以上例子可以計算到購入日本房產的一次性成本大概為房價的6.8%，在一般的情況下一次性成本介乎6 - 10%左右，購入的房產價格越低，一次性成本的百份比就越高。另外每年的固定支出大概佔租金收入3成。表利雖有15%，但經過精準的計算後實利只剩下10%。雖然表利跟實利相差甚遠，但一般實利超過6%以上的房產，在東京及大阪市中心都有很多選擇，比起香港只得2-4%的回報，還是相當具吸引力。但不可以否認的，投資者對於安倍經濟學具有信心及希望，加上東京奧運對本土經濟的利好因素，現在在谷底反彈的日本房地產，也不失為上佳的投資選擇。而且，2014年4月，日本消費稅從現行的5%提中升至8%，後年更提升到10%。這也就是為什麼最近日本物件被搶購的原因之一。

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資料來源： http://ps.hket.com/content/52633/%E5%BE%9E%E7%84%A1%E5%8D%B0%E8%89%AF%E5%93%81%E5%88%B0%E8%B2%B7%E6%97%A5%E6%9C%AC%E6%A8%93/