2014-04-19 投资日本房的回报率精确计算方法

投资者选择投资日本房的主因莫过于被它的高回报率所吸引。在日本房的广告图纸上，经常会见到表利和实利两个字眼。表利的计算方法很单纯，只是将一年的出租收益除以房价得出来的一个百份比，其中并未扣除任何费用。但投资者更关心的是他们的投资确实有多少真正能进到口袋里，但是广告图纸上所写着的实利计算方法会因地产介的不同，多多少少会有差别。一般来说图纸标示实利是所收房租扣除管理费及维修储备金除以房价得来的回报率。但是图纸标示实利并非能精确显示投资者的实际利益，除了管理费及维修储备金以外，投资日本房其中一些涉及的税项及费用也应当计算在内以反映真实的净回报。以下会逐项介绍:

1. 房产取得税: 购入房产时缴交给日本政府的税金。通常以按评估值3%计算(评估值是日本政府对物业的估值，通常远低于交易价格)
2. 登记费 : 购入房产时的律师费。一般以按评估值2%计算
3. 中介费: 3%+6万日元，还有契约书印纸税。
4. 固定资产税及都市计划税(固都税)：评估值1.4%及评估值0.3%
5. 火险及地震险
6. 代管公司毎月抽取的代收租及管理费(一般约收租金5%)
7. 所得税(即每年租金收入减去物业相关的所有支出)

事实上每个房产的实际费用都不太一样，但大致都离不开以上范畴，以下是一个实际案例，看看实例的计算方法, 这例是位于大阪市中央区内一个54平方米且有三十多年楼龄的住宅房产在2014年2月份由笔者购入:

从以上例子可以计算到购入日本房产的一次性成本大概为房价的6.8%，在一般的情况下一次性成本介乎6 - 10%左右，购入的房产价格越低，一次性成本的百份比就越高。另外每年的固定支出大概占租金收入3成。表利虽有15%，但经过精准的计算后实利只剩下10%。虽然表利跟实利相差甚远，但一般实利超过6%以上的房产，在东京及大阪市中心都有很多选择，比起香港只得2-4%的回报，还是相当具吸引力。但不可以否认的，投资者对于安倍经济学具有信心及希望，加上东京奥运对本土经济的利好因素，现在在谷底反弹的日本房地产，也不失为上佳的投资选择。而且，2014年4月，日本消费税从现行的5%提中升至8%，后年更提升到10%。这也就是为什么最近日本物件被抢购的原因之一。

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资料来源： http://ps.hket.com/content/52633/%E5%BE%9E%E7%84%A1%E5%8D%B0%E8%89%AF%E5%93%81%E5% 88%B0%E8%B2%B7%E6%97%A5%E6%9C%AC%E6%A8%93/