2014-05-03 挑選地點下注

常聽到地產投資者連續説這個LOCATION英文字三次，証明地点的選擇对投資物業何等重要。

選Location 可以用由宏观到微观的方法。就是城市，地区和車站。城市可以是東京，橫濱，大阪，名古屋，神户，京都，福岡。保守穩陣一点可选东京，预算低一点横滨也不错。也可考慮京阪神提高回報率，怕地震的便考慮福岡。

每一个城市都是一个组合体。有豪宅區，中產區，平民區，大學區，購物區，商業區，亦有紅燈區和貧民區。那個地点有升值潛力？那個車站附近要避開？ 以東京為例，23區各有特色。单是几间大学都分布在不同地点。而大阪的红灯区也有几个。豪宅区和贫民区有时只是几个车站之遥。所以要先了解，再收窄範圍，選該區的鐵路站。

選鐵路站是比較考功夫。就一個世田谷區便有好多ＪＲ站，私鐵路和地下鐵路站，怎樣選？有些客户好努力和好多时间，每個車站都自己去看看。當然充分利用谷歌地图， 足不出户，便可以无远弗届地去游览每个車站。附近越旺，生活機能便越好。那車站附近的物業空置率自然会低。

另外日本人用最客觀的方法去標示一個物業的優次。便是以步行時間計算物業離開車站距離。越近越好，又不可太近，除非你認為每天看到列車在家前面經過是一件很浪漫的事。一般來説離站步行5～7分是最佳距離。當然那條去車站的路是九曲十三灣，还是一條有商店街的直路，也对物業価值打折扣或者增值。

隔山买牛其实先不要找有高回报率的"牛"， 而是先选出理想投资的地点，再找寻那地点合心意的”牛“。因为就算一只很好的“牛”，如果生在一个寸草不生的地方，眼前的草吃完便要挨餓了。反之，一个普普通通的单位，在一个好的LOCATION, 便不愁没有源源不斷的租客。


黎國佳 JP HOUSING 日本不動產有限公司 高級顧問

資料來源： http://ps.hket.com/content/53256/%E6%8C%91%E9%81%B8%E5%9C%B0%E9%BB%9E%E4%B8%8B%E6%B3%A8/