2014-05-03 挑选地点下注

常听到地产投资者连续说这个LOCATION英文字三次，证明地点的选择对投资物业何等重要。

选Location 可以用由宏观到微观的方法。就是城市，地区和车站。城市可以是东京，横滨，大阪，名古屋，神户，京都，福冈。保守稳阵一点可选东京，预算低一点横滨也不错。也可考虑京阪神提高回报率，怕地震的便考虑福冈。

每一个城市都是一个组合体。有豪宅区，中产区，平民区，大学区，购物区，商业区，亦有红灯区和贫民区。那个地点有升值潜力？那个车站附近要避开？以东京为例，23区各有特色。单是几间大学都分布在不同地点。而大阪的红灯区也有几个。豪宅区和贫民区有时只是几个车站之遥。所以要先了解，再收窄范围，选该区的铁路站。

选铁路站是比较考功夫。就一个世田谷区便有好多ＪＲ站，私铁路和地下铁路站，怎样选？有些客户好努力和好多时间，每个车站都自己去看看。当然充分利用谷歌地图， 足不出户，便可以无远弗届地去游览每个车站。附近越旺，生活机能便越好。那车站附近的物业空置率自然会低。

另外日本人用最客观的方法去标示一个物业的优次。便是以步行时间计算物业离开车站距离。越近越好，又不可太近，除非你认为每天看到列车在家前面经过是一件很浪漫的事。一般来说离站步行5～7分是最佳距离。当然那条去车站的路是九曲十三湾，还是一条有商店街的直路，也对物业価值打折扣或者增值。

隔山买牛其实先不要找有高回报率的"牛"， 而是先选出理想投资的地点，再找寻那地点合心意的”牛“。因为就算一只很好的“牛”，如果生在一个寸草不生的地方，眼前的草吃完便要挨饿了。反之，一个普普通通的单位，在一个好的LOCATION, 便不愁没有源源不断的租客。

黎国佳JP HOUSING 日本不动产有限公司高级顾问

资料来源： http://ps.hket.com/content/53256/%E6%8C%91%E9%81%B8%E5%9C%B0%E9%BB%9E%E4%B8%8B%E6% B3%A8/