2015-01-24 破解坊間買日本樓迷思

JP Housing Company Limited 日本不動產有限公司
Tin Cheung 海外置業顧問 電郵: info@jp-housing.com

題：破解坊間買日本樓迷思

迷思一：樓價那麼低，為何日本人自己都不買日本樓？

首先，我們要糾正問題中錯誤的觀念，房地產作為不動產，主要的使用者必定是本地人，在任何成熟的經濟體系中，房地產的持有人主要也必定是本地人。以香港為例，即使在內地人入市高峰期，極其量也只是某些新數盤的主要買家，實際整體市場的買家仍然是本地人。

在日本，情況也相同，即使多了外國買家入市，但事實上主要的買家仍是日本人。所以日本人自己都不買日本樓的前提並不成立，真的問題是：日本樓價為何那麼低？這個問題的答案長篇大論可以寫幾本書，但簡單來說可以有兩個答案：

1. 通縮，日本經濟泡沬由90年代爆破至今，經濟陷入通縮超過20年，何謂通縮？不用教科書的答案，大家回憶下1999金融風暴至2003沙士香港的情況即可以，因那6年時間香港亦處於通縮階段。日本的樓價經過20年通縮後，由價格有幾低殘，可想而知。

2. 觀念，據筆者接觸了解，大部分日本年青人並沒有所謂買樓”上車”的慨念，加上很多打工仔是離鄉到大城市如東京、大阪打工，而且日本公司經常會調派員工到不同城市工作，所以日本打工仔除非肯定自己會在某地定居，否則多數只會租樓儲錢為購置日後安樂窩作準備。因此打工仔喜愛的中小型單位十分搶手易租而價格較相宜，導致租金回報相對較高。

迷思二：有人說如日本中介結業，外國人很難追討賠償，實情是甚麼？

日本的地產仲介角色就和香港的地產代理一樣，在兩種情況下，地產代理結業會令業主出現損失。首先，在不動產交易期間如果日本地產仲介結業，當然會令交易出現阻滯，但並不會出現重大的金錢損失。因為即使交易的款項存放於日本地產仲介處，日本亦有相當完善的制度去保護客戶的權益，就是每個持牌的日本地產仲介都需要繳交大額的保證金於指定機構作為存放客戶資金的保證。

其次，香港人買了日本樓大多需要委託日本的仲介進行租務管理，期間如果日本地產仲介結業，有機會出現一兩個月租金未能即時收取的情況，但同樣受到上述的日本地產仲介保證金的保障。

當然，萬一日本仲介真的不幸結業，非本地買家所遭遇的麻煩必定更大，到時將十分依賴香港的仲介公司協助。因此，選擇一間具規模有能力的香港仲介公司十分重要。

迷思三：置業後出售需付昂貴稅項，有甚麼稅項是要支付的？

在日本出售物業，必須繳付資產增值稅，此稅計算方法主要為利潤減去開支後15至30%。其實很多香港人買日本樓是作為中長線投資，主要因為租金回報可觀，故較少於5年內出售。如持有日本物業超過5年，所繳付之資產增值稅只是售樓利潤減去開支的15%，假設真的要在5年內出售，則是30%。相對香港除要計算16.5%之利得稅及額外印花稅 “SSD” (物業於3年內轉售需付出售樓價的10%-20%額外印花稅)，日本之資產增值稅不是相距太遠之餘，還可扣減交易時的交通費、酒店住宿費、中介費、司法書士費用、房產取得稅及每月管理費用等支出。