2015-01-24 破解坊间买日本楼迷思

JP Housing Company Limited 日本不动产有限公司
Tin Cheung 海外置业顾问 电邮: info@jp-housing.com

题：破解坊间买日本楼迷思

迷思一：楼价那麽低，为何日本人自己都不买日本楼？

首先，我们要纠正问题中错误的观念，房地产作为不动产，主要的使用者必定是本地人，在任何成熟的经济体系中，房地产的持有人主要也必定是本地人。以香港为例，即使在内地人入市高峰期，极其量也只是某些新数盘的主要买家，实际整体市场的买家仍然是本地人。

在日本，情况也相同，即使多了外国买家入市，但事实上主要的买家仍是日本人。所以日本人自己都不买日本楼的前提并不成立，真的问题是：日本楼价为何那麽低？这个问题的答桉长篇大论可以写几本书，但简单来说可以有两个答桉：

1. 通缩，日本经济泡沬由90年代爆破至今，经济陷入通缩超过20年，何谓通缩？不用教科书的答桉，大家回忆下1999金融风暴至2003沙士香港的情况即可以，因那6年时间香港亦处于通缩阶段。日本的楼价经过20年通缩后，由价格有几低残，可想而知。

2. 观念，据笔者接触了解，大部分日本年青人并没有所谓买楼”上车”的慨念，加上很多打工仔是离乡到大城市如东京、大坂打工，而且日本公司经常会调派员工到不同城市工作，所以日本打工仔除非肯定自己会在某地定居，否则多数只会租楼储钱为购置日后安乐窝作准备。因此打工仔喜爱的中小型单位十分抢手易租而价格较相宜，导致租金回报相对较高。

迷思二：有人说如日本中介结业，外国人很难追讨赔偿，实情是甚麽？

日本的地产仲介角色就和香港的地产代理一样，在两种情况下，地产代理结业会令业主出现损失。首先，在不动产交易期间如果日本地产仲介结业，当然会令交易出现阻滞，但并不会出现重大的金钱损失。因为即使交易的款项存放于日本地产仲介处，日本亦有相当完善的制度去保护客户的权益，就是每个持牌的日本地产仲介都需要缴交大额的保证金于指定机构作为存放客户资金的保证。

其次，香港人买了日本楼大多需要委託日本的仲介进行租务管理，期间如果日本地产仲介结业，有机会出现一两个月租金未能即时收取的情况，但同样受到上述的日本地产仲介保证金的保障。

当然，万一日本仲介真的不幸结业，非本地买家所遭遇的麻烦必定更大，到时将十分依赖香港的仲介公司协助。因此，选择一间具规模有能力的香港仲介公司十分重要。

迷思三：置业后出售需付昂贵税项，有甚麽税项是要支付的？

在日本出售物业，必须缴付资产增值税，此税计算方法主要为利润减去开支后15至30%。其实很多香港人买日本楼是作为中长线投资，主要因为租金回报可观，故较少于5年内出售。如持有日本物业超过5年，所缴付之资产增值税只是售楼利润减去开支的15%，假设真的要在5年内出售，则是30%。相对香港除要计算16.5%之利得税及额外印花税 “SSD” (物业于3年内转售需付出售楼价的10%-20%额外印花税)，日本之资产增值税不是相距太远之馀，还可扣减交易时的交通费、酒店住宿费、中介费、司法书士费用、房产取得税及每月管理费用等支出。