2014-12-29 區分公寓的所有權

 黎國佳 JP HOUSING  

日本不動產有限公司 高級顧問 www.jp-housing.com

題：區分公寓的所有權

日本房地產有借地權和所有權的分別，在香港我們叫 Leasehold 和 Freehold，所有權的話， 買的公寓是的專有面積和按比例的土地，建築物不可永恆存在，總有要拆掉的一天，土地的話便沒有有效使用日期了。

人是買東西都希望永久擁有，但是一般公寓所有權的是按一個百分比來擁有地權，行使權利時不是百分百自由的。

因為所有權業主按比例買到的土地，不像公司股份一樣可以單獨的賣出去。將來土地上的房屋老了不能住人的時候，業主們要釋放土地價值出來便要把土地再發展或賣掉。怎樣處理都要經過80%的業主們投票同意才可以進行。所以這個 Freehold 其實不是 真的100%的Freedom。這點投資日本房產時要留意。

有時候我們挑選公寓來投資的時候， 考慮到管理費和修繕費分擔的問題，會挑選大廈戶數多的。但是針無兩頭利， 長遠的考慮是將來土地再發展要投票做決定時，戶數少的大廈做決定會比較快。但戶數戶多的，便要80%戶主表態，不是想像的容易。日本人口老化，很多業主都是老人家， 要一個一個找到出來再等他們決定，說不定會花幾個月或一年多的時間。那段時間房子太舊沒人租，會是有支出沒有收入的。

當然如果有能力的話，擁有連地權的一棟大樓才可名正言順的說是 Freehold。