2014-12-29 区分公寓的所有权

黎国佳 JP HOUSING

日本不动产有限公司 高级顾问 www.jp-housing.com

题：区分公寓的所有权

日本房地产有借地权和所有权的分别，在香港我们叫 Leasehold 和 Freehold，所有权的话， 买的公寓是的专有面积和按比例的土地，建筑物不可永恆存在，总有要拆掉的一天，土地的话便没有有效使用日期了。

人是买东西都希望永久拥有，但是一般公寓所有权的是按一个百分比来拥有地权，行使权利时不是百分百自由的。

因为所有权业主按比例买到的土地，不像公司股份一样可以单独的卖出去。将来土地上的房屋老了不能住人的时候，业主们要释放土地价值出来便要把土地再发展或卖掉。怎样处理都要经过80%的业主们投票同意才可以进行。所以这个 Freehold 其实不是 真的100%的Freedom。这点投资日本房产时要留意。

有时候我们挑选公寓来投资的时候， 考虑到管理费和修缮费分担的问题，会挑选大厦户数多的。但是针无两头利， 长远的考虑是将来土地再发展要投票做决定时，户数少的大厦做决定会比较快。但户数户多的，便要80%户主表态，不是想像的容易。日本人口老化，很多业主都是老人家， 要一个一个找到出来再等他们决定，说不定会花几个月或一年多的时间。那段时间房子太旧没人租，会是有支出没有收入的。

当然如果有能力的话，拥有连地权的一栋大楼才可名正言顺的说是 Freehold。