2014-12-15 日本樓此刻真抵買？

Matthew Sze 電郵: info@jp-housing.com 網頁: www.jp-housing.com    

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題：日本樓此刻真抵買？

上月日本央行宣布新一輪貨幣寛鬆政策日圓匯率再一次插水，兌美元已穿120這個心理關口，兌港紙更逐步走向6算水位，有人認為這是日本樓的入貨良機，但也有人擔心匯率會一跌再跌，怕現在入巿會買貴貨。

時空穿梭回到2008年，美國大印銀紙，QE一浪接一浪，香港巿場向來反映敏感，結果如何大家很清楚，在資金泛濫的情況下，香港樓價屢創新高，也引證了「銀紙貶值、磚頭升值」這個硬道理。

現在日本印銀紙，外界早已預期日本樓價勢必會颷升，特別在最新一輪的寬鬆政策下，日本政府不單大手增加日本公債年度購買金額，並延長平均持有期至10年左右，更重要是把每年購買ETF與日本房地產基金（J－REITs）的規模擴大3倍。目前東京寫字樓和店舖空置率持續下跌至7 %左右，隨着通脹預期上升，將帶動租金也會逐步上揚，加上東京奧運和賭場等憧景下，近兩年已持續上升的日本樓價，實在難以掉頭。

說回最開始的一個問題：日圓會否再跌？現在買會否「蝕水」？一位做銀行的朋友反問一句：「不是說日本樓一般會持有5年或以上嗎？那麼你覺得5年後YEN紙還會較現在低，還是較現在高的機會更大？到時候說不定收租、升值、賺匯價一舉三得！」