2014-10-25 日本樓不宜左揀右揀，心頭好可遇不可求

李翰斌 董事總經理 電郵: info@jp-housing.com 網頁: www.jp-housing.com   

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題：日本樓不宜左揀右揀，心頭好可遇不可求

或許本人始終是華人，思想上不多不少有「土地是財富之母」的概念。日本因為是永久地權，上年筆者選了離平和台站8分鐘，一整棟兩層共六個細單位，每單位一百多呎的樓。平和台坐地鐵一程十來分鐘就去到池袋，因為是木造的，所以比較便宜。但有日本朋友說，低層樓的物業，木造的話因為比起鋼筋更有彈性，耐震力更強。所以我亦不介意。 還價後最終成交價只是2900萬日元（約210萬港幣）。

當時心想這個價錢，於香港都未必買到一個二三百呎細單位，但於日本已經可以買成棟樓，而且整塊地都是永久屬於你，感覺幾誇張。

如果六個單位都租出去的話，租金回報大約10%。但當時其中一個單位空置了，因為採光不太好，最後都等了三個月，免禮金及減了少少租金，才成功租出去。

平時很多客人要左揀右揀，1982年之前又不要，木造又不要，租客年紀大一點又不要，回報少過8%又不要，座向不夠好又不要，那個區雜少少又不要。

好多人分唔不買樓自住和買樓投資的分別，正如有不少人會同股票談戀愛一樣。其實不會有一個盤是十全十美。真的有如此完美的盤出現時，又是否這麼容易流到你手上呢？投資目的是自住的話，當然要感覺真正良好才入手；但如果是投資的話，只要回報率達標，不怕找不到租客，其實就已合乎基本要求。一些從投資角度思考，無直接關係的因素，其實無需要顧慮太過多。

好似平和台這個盤，雖然是木造，但也是1982年後建，符合新耐震基準。雖然有一個單位空置，但其實後來有不少客人都問過筆者，還有否類似的整棟樓賣。其實唔係話無，但成棟的而又各樣條件理想的，都是可遇不可求。如果真正出現時，遇着左揀右揀的客人，最終結果就是又被其他快狠準的客人搶走。

至於第三個買的日本樓，就是一個於淺草的三百呎左右單位。其實最初業主開1150萬，空室沒租客。這單位因為剛剛翻新完，裝修得幾型及有個性，似是一個太空船艙般，筆者純粹算是「一見鍾情」，本身打算買來去日本出差時自住用。正當考慮之際，賣方中介說個業主剛找到租客，因為有租金收入，已經不急住要賣。

本來覺得跟這個型格單位有緣無份。不過，過了一兩星期，自己還是對這個特色裝修的單位念念不忘，我本身喜歡淺草一帶較為傳統古老一點的地區，而且計返新租客個租金回報不錯，就算並非立即可以入住，但先買來下，將來租客搬走後才自用都OK。

同業主談了一輪後，最終以1250萬，比開價高了100萬才成交到。這次並不算是最醒目的投資，但考慮到將來可以留給自己住，地點跟裝修又都相當滿意，有時心頭好這回事，又不是可以每次都以金錢去衡量。