2014-10-25 日本楼不宜左拣右拣，心头好可遇不可求

李翰斌 董事总经理 电邮: info@jp-housing.com 网页: www.jp-housing.com

JP Housing Company Limited 日本不动产有限公司

题：日本楼不宜左拣右拣，心头好可遇不可求

或许本人始终是华人，思想上不多不少有「土地是财富之母」的概念。日本因为是永久地权，上年笔者选了离平和台站8分钟，一整栋两层共六个细单位，每单位一百多呎的楼。平和台坐地铁一程十来分钟就去到池袋，因为是木造的，所以比较便宜。但有日本朋友说，低层楼的物业，木造的话因为比起钢筋更有弹性，耐震力更强。所以我亦不介意。 还价后最终成交价只是2900万日元（约210万港币）。

当时心想这个价钱，于香港都未必买到一个二三百呎细单位，但于日本已经可以买成栋楼，而且整块地都是永久属于你，感觉几夸张。

如果六个单位都租出去的话，租金回报大约10%。但当时其中一个单位空置了，因为採光不太好，最后都等了三个月，免礼金及减了少少租金，才成功租出去。

平时很多客人要左拣右拣，1982年之前又不要，木造又不要，租客年纪大一点又不要，回报少过8%又不要，座向不够好又不要，那个区杂少少又不要。

好多人分唔不买楼自住和买楼投资的分别，正如有不少人会同股票谈恋爱一样。其实不会有一个盘是十全十美。真的有如此完美的盘出现时，又是否这麽容易流到你手上呢？投资目的是自住的话，当然要感觉真正良好才入手；但如果是投资的话，只要回报率达标，不怕找不到租客，其实就已合乎基本要求。一些从投资角度思考，无直接关係的因素，其实无需要顾虑太过多。

好似平和台这个盘，虽然是木造，但也是1982年后建，符合新耐震基准。虽然有一个单位空置，但其实后来有不少客人都问过笔者，还有否类似的整栋楼卖。其实唔係话无，但成栋的而又各样条件理想的，都是可遇不可求。如果真正出现时，遇着左拣右拣的客人，最终结果就是又被其他快狠准的客人抢走。

至于第三个买的日本楼，就是一个于浅草的三百呎左右单位。其实最初业主开1150万，空室没租客。这单位因为刚刚翻新完，装修得几型及有个性，似是一个太空船舱般，笔者纯粹算是「一见锺情」，本身打算买来去日本出差时自住用。正当考虑之际，卖方中介说个业主刚找到租客，因为有租金收入，已经不急住要卖。

本来觉得跟这个型格单位有缘无份。不过，过了一两星期，自己还是对这个特色装修的单位念念不忘，我本身喜欢浅草一带较为传统古老一点的地区，而且计返新租客个租金回报不错，就算并非立即可以入住，但先买来下，将来租客搬走后才自用都OK。

同业主谈了一轮后，最终以1250万，比开价高了100万才成交到。这次并不算是最醒目的投资，但考虑到将来可以留给自己住，地点跟装修又都相当满意，有时心头好这回事，又不是可以每次都以金钱去衡量。