2014-07-26 日本樓陷阱?

黎國佳 JP Housing Company Limited 日本不動產高級顧問  電郵: info@jp-housing.com 網頁: www.jp-housing.com 

最近有人提到買日本樓的陷阱， 現在綜合回應一下。

真的是樓明升實跌嗎？
自從去年日圓匯價貶值之後日本的物價持續有上升，樓價亦不例外有很顯著的升幅， 上升了差不多15至25％不等。 不單止樓價，物價也上升了 。最簡單的指標， 日本人每天都幫襯的迴轉壽司，價錢由去年頭還是130円一碟，已加到今年的160円了。 日本政府正式宣告，通縮的年代終結。 其實很簡單，一言以蔽之，貨幣貶值即是貨幣供應增加， 因此引發通脹。美國和中國干了這勾當很久了。君不見美國的樓市由谷底反彈， 中國的房地產的抗奮更不用說了。

所以到底是明升實跌還是明跌實升其實無關宏旨。 日本房地產的優點主要是像IMF （International monetary fund ) 的報告所説泡沫化的成分全球最低。 簡單來講即跌無可跌。只是在等待一個引發反彈的藥引。而出奇不意的貨幣貶值正是那藥引。如果這招對美國有效， 在中國有效， 為什麼在日本會不行呢？

出租率跌回報扯低？
這個很正常。如果你的房子常常空置，回報率當然會低。像北海道的物業回報率比較高當然空置的風險亦高一點。 負責任的中介會跟客戶解釋，山手線沿線或者東京都心5區的物業回報率5至6％， 是因為低空置率的保證。東京都心租賃市場極之活躍。 人口稀疏的北海道不可以相提並論。 没經驗的投資者， 買入回報誇張地高的物業，往後租客一搬走， 物業長期空置，回報率大幅下降。正是中了高回報率的陷阱。 開始時抱著不設實際的期望， 失落了便不能怨天尤人。日本樓是中長期投資， 所以買入時要考慮現在的回報率， 可否中長期維持。

二手成交稀少套現困難？
以現在的市况是好的物業放出來一兩天便可以賣出了。最快我見個30分鐘内已有幾個買家在排隊搶一個物業。 日本的地產網站， 多不勝數，各類型都有。有些專賣店鋪，有些是—楝專門店。有租賃的， 買賣的，更有租金保証公司的，各門各派，各自修行， 十分之百花齊放， 一潭死水之說不攻自破。 其實最近幾個月在辣招的影響下香港物業的二手成交也稀少，但是這也不可斷言投資香港物業會套現很困難的哦。

匯款欠保障走數難追究？
日本的法例非常健全。對買賣雙方有十足的保障。 如果有中介週轉不靈倒閉了。政府的監管機構亦會介入協助投資者。 情況有如香港的股票行交了保證金給證監會，又像旅行社取得了牌照，便要受監管一樣。當然， 中介的規模肯定是大的比小的好。 名牌還是有其令人安心放心的價值的。

我有一位客戶是香港知名地產商高層。 他跟我說買過日本樓， 學了不少新知識，對他來說非常有啟發性。 無論從市場推廣，交易程序，消費者保障和政府監管局等各方面， 都展示出現高文明和優良的典範。其實世界最文明的經濟體系包括美國英國日本，有悠久的歷史，已經發展了非常良好的體制，香港地產投資者去投資大可安心和放心。