2014-07-26 日本楼陷阱?

黎国佳 JP Housing Company Limited 日本不动产高级顾问 电邮: info@jp-housing.com 网页: www.jp-housing.com

最近有人提到买日本楼的陷阱， 现在综合回应一下。

真的是楼明升实跌吗？
自从去年日圆汇价贬值之后日本的物价持续有上升，楼价亦不例外有很显着的升幅， 上升了差不多15至25％不等。 不单止楼价，物价也上升了 。最简单的指标， 日本人每天都帮衬的迴转寿司，价钱由去年头还是130円一碟，已加到今年的160円了。 日本政府正式宣告，通缩的年代终结。 其实很简单，一言以蔽之，货币贬值即是货币供应增加， 因此引发通胀。美国和中国干了这勾当很久了。君不见美国的楼市由谷底反弹， 中国的房地产的抗奋更不用说了。

所以到底是明升实跌还是明跌实升其实无关宏旨。 日本房地产的优点主要是像IMF （International monetary fund ) 的报告所説泡沫化的成分全球最低。 简单来讲即跌无可跌。只是在等待一个引发反弹的药引。而出奇不意的货币贬值正是那药引。如果这招对美国有效， 在中国有效， 为什麽在日本会不行呢？

出租率跌回报扯低？
这个很正常。如果你的房子常常空置，回报率当然会低。像北海道的物业回报率比较高当然空置的风险亦高一点。 负责任的中介会跟客户解释，山手线沿线或者东京都心5区的物业回报率5至6％， 是因为低空置率的保证。东京都心租赁市场极之活跃。 人口稀疏的北海道不可以相提并论。 没经验的投资者， 买入回报夸张地高的物业，往后租客一搬走， 物业长期空置，回报率大幅下降。正是中了高回报率的陷阱。 开始时抱着不设实际的期望， 失落了便不能怨天尤人。日本楼是中长期投资， 所以买入时要考虑现在的回报率， 可否中长期维持。

二手成交稀少套现困难？
以现在的市况是好的物业放出来一两天便可以卖出了。最快我见个30分钟内已有几个买家在排队抢一个物业。 日本的地产网站， 多不胜数，各类型都有。有些专卖店铺，有些是—楝专门店。有租赁的， 买卖的，更有租金保証公司的，各门各派，各自修行， 十分之百花齐放， 一潭死水之说不攻自破。 其实最近几个月在辣招的影响下香港物业的二手成交也稀少，但是这也不可断言投资香港物业会套现很困难的哦。

汇款欠保障走数难追究？
日本的法例非常健全。对买卖双方有十足的保障。 如果有中介週转不灵倒闭了。政府的监管机构亦会介入协助投资者。 情况有如香港的股票行交了保证金给证监会，又像旅行社取得了牌照，便要受监管一样。当然， 中介的规模肯定是大的比小的好。 名牌还是有其令人安心放心的价值的。

我有一位客户是香港知名地产商高层。 他跟我说买过日本楼， 学了不少新知识，对他来说非常有启发性。 无论从市场推广，交易程序，消费者保障和政府监管局等各方面， 都展示出现高文明和优良的典范。其实世界最文明的经济体系包括美国英国日本，有悠久的历史，已经发展了非常良好的体制，香港地产投资者去投资大可安心和放心。