2014-07-19 中古房以大賺小,新房是以小賺大

Kenny Cheung  電郵: info@jp-housing.com  網頁: www.jp-housing.com   JP Housing Company Limited 日本不動產有限公司

投資者購買中古房其中的一個主因是價格相比新房來得便宜，而投資者一般選擇2000萬日元以下及樓齡超過20年的中古房，但實質上這兩種房屋其實是截然不同的兩種投資項目。

中古房的房價相對上比較便宜，但購買中古房通常在一個多月內都必須將款項付清(因為一般樓齡2000萬日元以下及樓齡超過20年的中古房，銀行都不會受理香港投資者的按揭申請，除了一些個別狀况。但投資新房，銀行都會因應個別人仕的還款能力而批出按揭貸款，一般為房價的四至六成)。例如購買一戶2000萬元的中古屋，你就必須一次性支付2000萬元。因此，就投入金額而言，中古房其實反而較高。 相對地，對購買新房而言，其投資款項只需付出總價款的百分之四十至六十。因此，如果房價相約 ，對於一個不想全數付清房價的投資者而言，新房自然具有較大的吸引力。因為以同樣的投資額度，投資者可以購入大約兩套新房。如果房屋的升價幅度相同，新房的投資回報率至少是中古房的八成或以上。因為對新房而言，在購買後其所投入的資金為總投資額的百分之四十至六十，因此，如果房價升了，自然會產生較大的槓桿效果，獲得較高的回報率。

除了財務上的風險，購買中古房還有火燒、地震的天災風險、房屋結構、外牆維修及內部翻新等風險。相對而言，新房的結構防震好，而且沒有維修費的額外支出的顧慮。

時間風險也是另一個比較的重點，中古房從購買的第一天，就必須開始支付機會成本（opportunity cost）。同樣價格的中古房及新房，新房因承造了五成按揭而可半價購入，而另一半的金額便可相應賺得機會成本。

另一方面，例如一個區域的地產價格在中短期(一到五年之間)急速上升(期間內上升2成或以上)，對中古房投資顯然不利。因為新房的升值能力較中古房高。因此，不論由財務、資金、時間各種角度觀察，投資中古房表面上看似有較高的回報，但實質上投資風險卻相對較大。

雖然如此，但並不代表投資中古房沒有它的好處。從估值角度來說，雖然中古房的升值能力沒有新房那麼大，但新房的折舊率比中古房要高，如果長期持有的話(十年或以上)，中古房的保值能力會較强。另外，一些中心繁華地區如東京的銀座、新宿；大阪的心齋橋、梅田等地區，因新房供應稀少，一旦有新落成單位，價格也相對昂貴，如投資者選擇傳統旺區買房的話，都是建議購入中古房比較優勝。如果投資者財務上許可的話，購入一個四千萬日元以上的中古房，這樣就可以去銀行承造一半按揭(如房子符合按揭條件)，投資中古房也變得吸引。