2014-07-19 中古房以大赚小,新房是以小赚大

Kenny Cheung 电邮: info@jp-housing.com 网页: www.jp-housing.com JP Housing Company Limited 日本不动产有限公司

投资者购买中古房其中的一个主因是价格相比新房来得便宜，而投资者一般选择2000万日元以下及楼龄超过20年的中古房，但实质上这两种房屋其实是截然不同的两种投资项目。

中古房的房价相对上比较便宜，但购买中古房通常在一个多月内都必须将款项付清(因为一般楼龄2000万日元以下及楼龄超过20年的中古房，银行都不会受理香港投资者的按揭申请，除了一些个别状况。但投资新房，银行都会因应个别人仕的还款能力而批出按揭贷款，一般为房价的四至六成)。例如购买一户2000万元的中古屋，你就必须一次性支付2000万元。因此，就投入金额而言，中古房其实反而较高。 相对地，对购买新房而言，其投资款项只需付出总价款的百分之四十至六十。因此，如果房价相约 ，对于一个不想全数付清房价的投资者而言，新房自然具有较大的吸引力。因为以同样的投资额度，投资者可以购入大约两套新房。如果房屋的升价幅度相同，新房的投资回报率至少是中古房的八成或以上。因为对新房而言，在购买后其所投入的资金为总投资额的百分之四十至六十，因此，如果房价升了，自然会产生较大的槓杆效果，获得较高的回报率。

除了财务上的风险，购买中古房还有火烧、地震的天灾风险、房屋结构、外牆维修及内部翻新等风险。相对而言，新房的结构防震好，而且没有维修费的额外支出的顾虑。

时间风险也是另一个比较的重点，中古房从购买的第一天，就必须开始支付机会成本（opportunity cost）。同样价格的中古房及新房，新房因承造了五成按揭而可半价购入，而另一半的金额便可相应赚得机会成本。

另一方面，例如一个区域的地产价格在中短期(一到五年之间)急速上升(期间内上升2成或以上)，对中古房投资显然不利。因为新房的升值能力较中古房高。因此，不论由财务、资金、时间各种角度观察，投资中古房表面上看似有较高的回报，但实质上投资风险却相对较大。

虽然如此，但并不代表投资中古房没有它的好处。从估值角度来说，虽然中古房的升值能力没有新房那麽大，但新房的折旧率比中古房要高，如果长期持有的话(十年或以上)，中古房的保值能力会较强。另外，一些中心繁华地区如东京的银座、新宿；大坂的心斋桥、梅田等地区，因新房供应稀少，一旦有新落成单位，价格也相对昂贵，如投资者选择传统旺区买房的话，都是建议购入中古房比较优胜。如果投资者财务上许可的话，购入一个四千万日元以上的中古房，这样就可以去银行承造一半按揭(如房子符合按揭条件)，投资中古房也变得吸引。