以下為中文譯本：

日本經濟新聞 - 香港對日本的房地產投資熱潮高漲

2014/6/17 6:03/日本經濟新聞 電子版

香港人對日本的房地產投資人氣急升。投資氣氛主要在於首都中心的One Room洋房，參與實地視察的投資者，團體安排看樓，發展蓬勃。正掀起日本房地產投資的熱潮。

■在研討會的簡介，看到宣傳的物業單位

5月底，香港舉辦一個有關“進軍日本樓”話題的研討會。主題明顯就是受歡迎日本漫畫“進軍的巨人”的模仿秀。日本樓就是指日本的公寓洋房。當地中介公司“日本不動產(JP housing)”，以香港投資者為對象舉辦了投資説明會。

JP housing星期六舉辦了3次有關“日本房地產投資”的研討會，每次都盛況場面（香港島-銅鑼灣）

香港島的繁華街-銅鑼灣附近展開一個會場，召集了約50名參加者，由JP housing的李翰斌/總經理，講解日本房地產投資的現況。内容解釋，有關樓宇種類，選購方法，購入手續，及稅制等多項範圍。派發全部19頁資料中，當打開封面頁，即時看到推介“從立川站徒步10分鐘位置好的樓盤”。跟著，推介西橫濱，武藏小金井等，首都圈範圍的One Room洋房，著重推介投資。有些人問，“是否保證回報”，“在香港是否可以收到租金”等，這些意念就是實際購入的目的。 

據悉，從事外國人對象的房地產中介公司的三井不動產Realty（東京-千代田），這些外國人投資者，對日本房地產投資，由日元兌換率低的2012年底開始增加。同業的中介交易量，去年是過去以來最高，今年也維持高水準。“覺得與香港，台北，上海等地相比，日本房地產比較便宜”（國際事業室的片山潔室長） 

在香港舉辦研討會的JP housing李總經理，今年3月首次出版了香港日本房地產投資簡介，封面更加入 [香港房子1間=日本房子10間] 的插圖。強調日本樓房價格相對十分便宜。香港樓房價格，每坪單價是1500万日元左右，相比之下，即使日本首都中心，400万日元左右的東京，也明顯感覺便宜。 

事實上這10年，外國人購買日本房地產顯著增加，由於雷曼衝擊，東日本大震災等的影響已經消除，2012年Goldman Sachs又再展開投資等，外國人的信心再次提高。三菱地所，三井不動產的外國人，持股率超過40%之高。 

樓宇買賣交易現場，之前，機關投資者以大宗交易為主，現在經濟開始復蘇，“著重香港，臺灣個人的小規模投資”（JP housing的李總經理）。香港房地產中介公司，專門推介新宿，涉谷，池袋等的樓宇，因爲這些樓盤比較穩定。 

JP housing 提攜三倉屋商事（東京-港）的谷口雅之，最高營業責任者(CEO)說：“香港，臺灣要求看樓的顧客有2~3單]。對於香港顧客喜歡One Room洋房的小型單位，帶頭發展日本投資房地產的臺灣顧客，開始購入億元洋房的高價單位，爲了回報率高，壓價嚴重。 

日本其它地方的顧客，女性也加入東京的物業投資，都市内的洋房爭奪戰更趨激烈。“日本顧客以代替養老金長期保有為目的，香港和臺灣的顧客，則爲了東京奧運等，考慮地價上升，完全是投資目的”（谷口氏）

張貼日本的樓盤的中介公司（香港-奧海城）

明年5月，在東京的見本市，首次舉辦世界房地產關連企業及投資者集中的“MIPIM ASIA”。2006年開始在香港舉辦，成功招徠了日本官民。東京奧運等也影響日本房地產，今後更會集中注視有利位置，“外國人購買日本房地產，應該持續一段時間”（三井Realty的片山氏）。JP housing 的李總經理，“在香港的中國本土房地產投資是一般的，但日本房地產投資多個選擇會更好”，在香港研討會上進行了有關研討。 

■ [70%人不看樓購買日本樓宇] 中介公司表示 
在香港代理日本住宅投資的JP housing 李翰斌/總經理，和蘇旭倫/經理表示。 


-------成立房地產中介公司的原因是什麽？
“因爲我有居住日本經驗，及關於日本住宅情報知識，在香港房地產中介公司工作多時，到了2012年日元便宜走勢，2人趁機會組織公司” 

--------顧客有否增加？
“公司2013年4月成立以來，已有400單成交了，交易個數年年增加，在2013年，1個月内就有20單交易處理，今年5月已經處理了60單。最近投資顧客只在google map大約了解現地狀況，有70% 投資者沒有看過實際單位就購買，更展開組成3~4人的日本看樓團，因爲形勢大好，區内的同業也不斷增加” 

--------怎樣的顧客，購買怎樣的單位？
以40年代以後為主，辦公室上班族也有很多，有些典型例子，香港擁有物業的人，以物業按揭借貸，購買日本洋房2~3間。由於香港的住宅樓價高，區内也有低息貸款，在日本可以借貸複數物業所有權的金額。但考慮日本的昂貴司法書士的手續費，建議所有權是5年以上。 

日本房地產受歡迎的物業價格是500万~2000万日元左右，以One Room洋房為例，從車站徒步10分鐘以内的樓盤比較多。另外，香港顧客最大風險就是考慮日本地震，因爲建築基準法改正，所以推介1972年以後的物業。 

地區分別還是東京受歡迎。東京One Room洋房的需求緊張。空室率也低，即使現租客退出，2個月内很快會有新租客入住。東京奧運之前，今後的需求會持續緊張。 

--------房地產投資魅力究竟在哪裏？
首先是回報率最不同，在香港經營租賃洋房時，（因爲物業價格昂貴）回報率是2~3%左右。日本就有8%以上，便宜的物業單位更獲得超過10%回報，這個分別提升投資收益。 

最初擁有物業所有權後，按揭物業借貸日元資金，更可增加投資。若是這個方法，日元繼續下調，港元計算的租金收入減少時，日元計算的貸款也會減少，貨幣兌換風險對沖，安全性高。 

--------如何分析日本房地產的受歡迎理由？
日本比中國法規制度嚴格，公正，簽訂合約時也可放心。比起歐美，由於比較近，可以輕鬆參觀物業單位。此外，香港人喜歡日本文化，獲得物業所有權，例如東京奧運舉辦中，賭場開設後，有些人考慮短期間居住也好。也有些人考慮讓子女在日本留學居住 

■ [奧運前商機] 三井不動產Realty
三井不動產Realty的片山潔 海外事業室長，今後的展望，最近傾向香港，臺灣的海外投資者。 

-------怎樣看現時亞洲投資者購買日本房地產？
貨幣兌換率由日元便宜的2012年底開始增加。公司對海外顧客的中介交易，去年首次超過100單，今年也保持去年同樣的高水準。不過，新顧客的查詢減少，希望舊顧客再購買第二間或第三間補上。地區分別，臺灣約40%，香港，中國本土持續。 
香港，臺北，上海等，比起東京，每坪單價的高價單位比較多，反映東京相對便宜。日元便宜也是魅力。安倍首相很期待通脹，東京奧運也準備就緒。帶來日本房地產的穩定性。例如美國佛羅里達州，雷曼衝擊後價格跌至一半。東日本大震災後，租金沒有下跌，一直平穩，各種因素帶來正面影響。 

-------投資有否特徵？
中華圈的顧客受歡迎的是，知名度高的港區，海灣周邊等樓盤，六本木的物業單位等，作爲身份象徵購買。但因太受歡迎，投資回報停留在3~5%左右。重視回報的顧客，多數尋找板橋區等山手線外圍的物業單位，這個情況，可以期望8%左右的回報率] 臺灣的顧客，投資難度比較低，在東京有第一銀行，臺灣銀行，兆豊國際商業銀行等5間的臺資銀行分行，這裡可以用日元計算來借貸做投資資金。自己資金和貸款的預算可以廣泛運用。由於到日本不用簽證，雖然香港顧客也一樣，但資金會有些困難。 現在日本個人也在購買房地產，首都中心的物業價格也上升。現時情況，買家比賣主有利。不過，除了奧運的準備，也有政府的觀光立國政策，日本今後以各種形式展示世界。中國的房地產投資意欲退減，考慮日本房地產投資受歡迎程度持續。 

不過，2020年的東京奧運將近，看來希望出售物業也增加。物業購入第5年以後的1月1日開始，實施可以接受的資本收益課稅的緩和措施。去年，今年購買了日本房地產的顧客，出售需求18年~19年有增加可能，也成爲中介業者的商機。

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