以下为中文译本：

日本经济新闻- 香港对日本的房地产投资热潮高涨

2014/6/17 6:03/日本经济新闻 电子版

香港人对日本的房地产投资人气急升。投资气氛主要在于首都中心的One Room洋房，参与实地视察的投资者，团体安排看楼，发展蓬勃。正掀起日本房地产投资的热潮。

■在研讨会的简介，看到宣传的物业单位

5月底，香港举办一个有关“进军日本楼”话题的研讨会。主题明显就是受欢迎日本漫画“进军的巨人”的模仿秀。日本楼就是指日本的公寓洋房。当地中介公司“日本不动产(JP housing)”，以香港投资者为对象举办了投资说明会。

JP housing星期六举办了3次有关“日本房地产投资”的研讨会，每次都盛况场面（香港岛-铜锣湾）

香港岛的繁华街-铜锣湾附近展开一个会场，召集了约50名参加者，由JP housing的李翰斌/总经理，讲解日本房地产投资的现况。内容解释，有关楼宇种类，选购方法，购入手续，及税制等多项范围。派发全部19页资料中，当打开封面页，即时看到推介“从立川站徒步10分钟位置好的楼盘”。跟着，推介西横滨，武藏小金井等，首都圈范围的One Room洋房，着重推介投资。有些人问，“是否保证回报”，“在香港是否可以收到租金”等，这些意念就是实际购入的目的。

据悉，从事外国人对象的房地产中介公司的三井不动产Realty（东京-千代田），这些外国人投资者，对日本房地产投资，由日元兑换率低的2012年底开始增加。同业的中介交易量，去年是过去以来最高，今年也维持高水准。 “觉得与香港，台北，上海等地相比，日本房地产比较便宜”（国际事业室的片山洁室长）

在香港举办研讨会的JP housing李总经理，今年3月首次出版了香港日本房地产投资简介，封面更加入[香港房子1间=日本房子10间] 的插图。强调日本楼房价格相对十分便宜。香港楼房价格，每坪单价是1500万日元左右，相比之下，即使日本首都中心，400万日元左右的东京，也明显感觉便宜。

事实上这10年，外国人购买日本房地产显著增加，由于雷曼冲击，东日本大震灾等的影响已经消除，2012年Goldman Sachs又再展开投资等，外国人的信心再次提高。三菱地所，三井不动产的外国人，持股率超过40%之高。

楼宇买卖交易现场，之前，机关投资者以大宗交易为主，现在经济开始复苏，“着重香港，台湾个人的小规模投资”（JP housing的李总经理）。香港房地产中介公司，专门推介新宿，涉谷，池袋等的楼宇，因为这些楼盘比较稳定。

JP housing 提携三仓屋商事（东京-港）的谷口雅之，最高营业责任者(CEO)说：“香港，台湾要求看楼的顾客有2~3单]。对于香港顾客喜欢One Room洋房的小型单位，带头发展日本投资房地产的台湾顾客，开始购入亿元洋房的高价单位，为了回报率高，压价严重。

日本其它地方的顾客，女性也加入东京的物业投资，都市内的洋房争夺战更趋激烈。 “日本顾客以代替养老金长期保有为目的，香港和台湾的顾客，则为了东京奥运等，考虑地价上升，完全是投资目的”（谷口氏）

张贴日本的楼盘的中介公司（香港-奥海城）

明年5月，在东京的见本市，首次举办世界房地产关连企业及投资者集中的“MIPIM ASIA”。 2006年开始在香港举办，成功招徕了日本官民。东京奥运等也影响日本房地产，今后更会集中注视有利位置，“外国人购买日本房地产，应该持续一段时间”（三井Realty的片山氏）。 JP housing 的李总经理，“在香港的中国本土房地产投资是一般的，但日本房地产投资多个选择会更好”，在香港研讨会上进行了有关研讨。

■ [70%人不看楼购买日本楼宇] 中介公司表示
在香港代理日本住宅投资的JP housing 李翰斌/总经理，和苏旭伦/经理表示。

-------成立房地产中介公司的原因是什么？
“因为我有居住日本经验，及关于日本住宅情报知识，在香港房地产中介公司工作多时，到了2012年日元便宜走势，2人趁机会组织公司”

--------顾客有否增加？
“公司2013年4月成立以来，已有400单成交了，交易个数年年增加，在2013年，1个月内就有20单交易处理，今年5月已经处理了60单。最近投资顾客只在google map大约了解现地状况，有70% 投资者没有看过实际单位就购买，更展开组成3~4人的日本看楼团，因为形势大好，区内的同业也不断增加”

--------怎样的顾客，购买怎样的单位？
以40年代以后为主，办公室上班族也有很多，有些典型例子，香港拥有物业的人，以物业按揭借贷，购买日本洋房2~3间。由于香港的住宅楼价高，区内也有低息贷款，在日本可以借贷复数物业所有权的金额。但考虑日本的昂贵司法书士的手续费，建议所有权是5年以上。

日本房地产受欢迎的物业价格是500万~2000万日元左右，以One Room洋房为例，从车站徒步10分钟以内的楼盘比较多。另外，香港顾客最大风险就是考虑日本地震，因为建筑基准法改正，所以推介1972年以后的物业。

地区分别还是东京受欢迎。东京One Room洋房的需求紧张。空室率也低，即使现租客退出，2个月内很快会有新租客入住。东京奥运之前，今后的需求会持续紧张。

--------房地产投资魅力究竟在哪里？
首先是回报率最不同，在香港经营租赁洋房时，（因为物业价格昂贵）回报率是2~3%左右。日本就有8%以上，便宜的物业单位更获得超过10%回报，这个分别提升投资收益。

最初拥有物业所有权后，按揭物业借贷日元资金，更可增加投资。若是这个方法，日元继续下调，港元计算的租金收入减少时，日元计算的贷款也会减少，货币兑换风险对冲，安全性高。

--------如何分析日本房地产的受欢迎理由？
日本比中国法规制度严格，公正，签订合约时也可放心。比起欧美，由于比较近，可以轻松参观物业单位。此外，香港人喜欢日本文化，获得物业所有权，例如东京奥运举办中，赌场开设后，有些人考虑短期间居住也好。也有些人考虑让子女在日本留学居住

■ [奥运前商机] 三井不动产Realty
三井不动产Realty的片山洁海外事业室长，今后的展望，最近倾向香港，台湾的海外投资者。

-------怎样看现时亚洲投资者购买日本房地产？
货币兑换率由日元便宜的2012年底开始增加。公司对海外顾客的中介交易，去年首次超过100单，今年也保持去年同样的高水准。不过，新顾客的查询减少，希望旧顾客再购买第二间或第三间补上。地区分别，台湾约40%，香港，中国本土持续。
香港，台北，上海等，比起东京，每坪单价的高价单位比较多，反映东京相对便宜。日元便宜也是魅力。安倍首相很期待通胀，东京奥运也准备就绪。带来日本房地产的稳定性。例如美国佛罗里达州，雷曼冲击后价格跌至一半。东日本大震灾后，租金没有下跌，一直平稳，各种因素带来正面影响。

-------投资有否特征？
中华圈的顾客受欢迎的是，知名度高的港区，海湾周边等楼盘，六本木的物业单位等，作为身份象征购买。但因太受欢迎，投资回报停留在3~5%左右。重视回报的顾客，多数寻找板桥区等山手线外围的物业单位，这个情况，可以期望8%左右的回报率] 台湾的顾客，投资难度比较低，在东京有第一银行，台湾银行，兆豊国际商业银行等5间的台资银行分行，这里可以用日元计算来借贷做投资资金。自己资金和贷款的预算可以广泛运用。由于到日本不用签证，虽然香港顾客也一样，但资金会有些困难。现在日本个人也在购买房地产，首都中心的物业价格也上升。现时情况，买家比卖主有利。不过，除了奥运的准备，也有政府的观光立国政策，日本今后以各种形式展示世界。中国的房地产投资意欲退减，考虑日本房地产投资受欢迎程度持续。

不过，2020年的东京奥运将近，看来希望出售物业也增加。物业购入第5年以后的1月1日开始，实施可以接受的资本收益课税的缓和措施。去年，今年购买了日本房地产的顾客，出售需求18年~19年有增加可能，也成为中介业者的商机。