基金观点：日本房地产持续复苏

2014/8/11 香港苹果日报 财经地产

一如所料，日本房地产市场持续广泛复苏，步伐虽然缓慢但稳定。东京市中心商业区改善最显着，其物业空置率持续下降，租金似乎跟随国内生产总值及通胀的上升趋势。三鬼商事（Miki Shoji）写字楼空置率调查显示，在2013年12月至2014年3月期间，东京市中心五区的商厦空置水平跌至五年最低，而平均租金则于2013年轻微上升。我们认为，这些迹象很可能反映租金已经见底并进入复苏阶段。由于未来数年仅有小量新写字楼落成，我们预期这个趋势将会持续。不过，我们认为地产股的估值偏高，物业价格需要上升才能支持股价表现。

日本国土交通省最近公佈官方地价统计数字。值得注意的是，2014年首季全东京23区的地价均录得升幅，是六年来首次。2014年首季住宅和商业用地的地价均按年上升。虽然官方地价数据滞后，但由于它对未来的物业交易和投资者情绪有深远影响，故是市场实际物业价格的重要指标。

■内地政府将会採用双轨路线，处理一线城市及其他地区不同的物业市场。

内地双轨措施治楼市

2014年首季内地国内生产总值按年增长7.4%，略高于市场预期。然而，工业生产和固定资产投资（尤其是住宅建筑）增长并未达标。由于经济增长放缓及内地住宅市场前景持续不明朗，市场普遍已预计这种情况。相比之下，零售物业的销售优于大部份分析员预期。我们认为，虽然过去数年国内生产总值增长放缓影响宏观经济前景，但零售业的表现相对较为稳健。由于供应储备少，一线城市（即北京、上海、广州及深圳等基建较完善的大城市）的住宅销售表现仍会向好，但多个发展较慢城市的住宅楼价可能在2014年底前回落。

内地政府最近宣布有关物业市场的政策，将会採用双轨路线，意味政府将会继续于楼市明显过热的城市调控楼价和其他紧缩措施；但同时，在部份楼市平稳或发展相对落后的城市，政府会採取措施支持当地物业市场。此外，当地分析员认为政府很可能会继续在全国推动公共房屋建设，为负担不起私人住宅的低收入人士提供住屋。豪宅市场方面，大部份分析师预期政府将会採取更多市场主导措施，让市场决定楼市走向。然而，市场估计政府不会像2009和2012年般，大幅放宽货币政策。