2014-03-01 香港房地产与日本房地产市场的利差交易

利差交易一般会在汇率市场上操作，主要利用两个市场，于不同的利率水平进行套利的交易模式。巧妙运用这个概念套用在房地产市场也可以得到同样的预期效果。

现时，一般投资香港房产市场所得的表面回报率介乎于3%至6%之间，扣除了各税项、管理费及杂费后，实质回报在一般情况下也很难超过4%，甚者也会低至1%，这个情况跟香港高地价政策及近年来楼宇供求失衡悉悉相关。然而，日本经历了90年代楼市泡沫爆破，楼市从高峰期下滑了多达三分之二，到了千禧年至今一直平稳而稍为向上的方向发展。在一般情况下，投资日本东京及大阪地区，房地产的表面回报率达5%到8%，一些二线地区更高达10%到15%。而实利平均也可以有6%至8%水平。

实质操作方面，在此举两个例子去说明。例一，假设你有一层已供满或全数购入的香港住宅单位，而市场价格为四百万港元，以现时P-2.75%，约2.25%的基础上承造按揭贷款30年，可贷金额假设为楼价7成约280万港元，每月利息支出约为5000港元。利用按揭所得的280万购入等值的日本住宅单位(一个或多个)，假设回报是8%，每月所得约18000港元。每月净净回报金额便是13000港元。例二，假设你有一层未供满的香港住宅，你大可以加按吐现，将吐现所得的资金如以上例一的模式去操作，同様可以获得8%-2.25%，即5.75%的利差回报。

这个模式的操作好处在于不用拿出一分一毛便可以赚到利差的净回报，但其风险主要来自利率、汇价、租金收益的变化，其次也受有关国家的税制影响。

KENNY CHEUNG JP HOUSlNG 日本不动产有限公司高级顾问