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2014-05-31 日本郊區、郊外學區以及東京23區物件的投資比較 |
日本的郊區或者是離都心遠鐵路不能直達的地方，物件的回報率都超高，有時候實質回報率更可高達14%以上，也就是說大概收7年租金，大概就可以返本。
例如，在偏遠地區買個1億日元的一棟出租公寓，滿室時，每年若有1400萬元的租金收入(扣除所有支出)，實質回報就是14%。如果你自備款項5000萬，貸款5000萬，貸款20年，年利率3.2%，總利息支出為1800萬，簡單來算，總成本大概1億1千8百萬。返本的年期也只不過延長不夠兩年。毎年的現金流，扣除利息後多達1060萬，但投資郊區的風險也挺大。 因為日本人口一直往大都市移動，郊區的人口以慢速減少中，人口減少了，房子自然比較難租出去，而且要全部滿室租出去，也較困難。
但相反地，數據上顯示近年來因為郊區人口外流，流入東京人口確實變多，加上就業機會，生活便利及家庭團聚等因素，都心房價及出租率相對安定很多，事實上東京23區房價從2012年開始一直在漲，岀租率達98%，但實質回報率由2012年平均8%到現在不足6%。
再來分析日本的郊外學區的物件，一般來說，實質回報也有8%到10%。在日本，雖然說，一旦有個大一新生入住，就很有可能這四年都不愁沒房客，因為日本要收押金禮金，學生一般都不會亂搬家。但一旦錯過了新學期開始前，也就是一月份到三月份之前，如果找不到租客，很有可能就要空置一段長時間。近年因受到人口老化(自然日本本地生比較少)以及地震的影響，很多學校為了招生，都標榜校園近都心，交通方便。有些更將校園從郊區遷往都心，這樣令日本的郊外學區的物件出租率有所下降。另一方面，也因為地震時造成太多人無法回家，因此有了都心回歸的傾向。另外，近年多了外國留學生，尤其是中國大陸的。他們的素質普遍比本地人差，這點亦值得注意。
換句話說，效區地方，郊外 學區都不值得投資嗎？那就要看個人的投資策略了。如果是追求穩定回報，以及期望房價上升，那當然買東京23區。如果你能承受高風險以及要求高額的現金流，效區及郊外學區的物件是理想的選擇。如果你眼光獨到，能買到一些偏遠地區的好物件又能滿室出租，8至9年後就返本了。以後每月所收租金，都是無本生利。
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